[房市新聞] 平時多做準備！別怕房貸寛限期結束

【2018-04-27 16:30 盧振池】
前一波房地產市場的多頭行情是從民國103年底結束的，如果當時是以「房貸寬限期」的方式買到房價相對高點的人，最近都陸續要面對寬限期結束之後的房貸壓力，有的民眾可能緊張到睡不著，有些甚至認為房市可能再掀起一陣抛屋潮的賣壓。其實這些問題並沒有想像中嚴重，民眾不必自己嚇自己，只要用對還款方法，加上多多和銀行溝通，房貸的任何問題都可以迎刃而解。

首先來瞭解所謂的「房貸寬限期」是指，民眾在繳交房屋貸款的前幾年，只要「繳利息，暫不還本金」的期間，這段寬限期銀行通常只會給2~5年。但是並不是自己想申請，銀行就一定會同意，主要還是得視申請者的房貸收支比（即「每個月總收入減去支出的剩餘金額，除以每個月繳交的房貸總額」的比例），以及是否為首購族身份、沒有其他車貸或信用貸款等條件。

事實上，會去申請房貸寬限期的人有三種，一種是前面提到的購屋資金比較吃緊的首購族、另一種是善於理財的一般購屋者，想把慢一點還給銀行的房貸金額，拿來投資在更高報酬率的地方（例如股市）；最後一種則是想利用寬限期只繳少少的利息錢，然後買下很多間房子等著房價增值的投資客，而這一類的投資客大多在前幾年就感受到房價會下跌而認賠賣掉房子，不會拖到寬限期結束才賣房子，因此往後幾年來自投資客的房市賣壓並不會如想像中嚴重。

至於有沒有房貸寬限期的繳款金額到底差多少？我們以房貸金額500萬元、年利率1.7%、20年期、沒有寬限期的本息平均攤還房貸為例，每個月要繳交的房貸金額為24,590元(如下表) ；同樣的房屋貸款條件，如果改為有3年期的房貸寬限期，那麼前3年每個月就只要繳7,083元，第4年開始、房貸寬限期結束之後的每個月繳款金額為28,239元，比起沒有寬限期的房貸金額也不過每個月多出3,649元而已。

說真的，一般的家庭只要每個成員省下一些喝手搖杯、咖啡或是少看幾場電影、少吃幾頓外食大餐、少買幾件衣服，每個月省下來的錢就能輕易超過3,000元，因此房貸寬限期結束之後絕對不是什麼世界末日，購屋民眾不必自己嚇自己。只不過在前幾年只繳房貸利息的寬限期間，還是得強迫自己把錢省下來、別亂花錢，不然每個月房貸金額從7,083元暴增到2.8萬多元，自己也會感覺壓力很大。如果真的無法適應或是繳不出錢來，記得要主動找房貸銀行協商來解決問題！


新聞來源：房地王

[房市新聞] 利率看漲聲聲催！房貸戶做好準備心不驚

【2018-04-29 09:01 盧振池】
國內最近的金融市場不太平靜，除了先前被討論已久的升息議題之外，新台幣的走勢已經呈現貶值走勢，還有國內是否出現「實質負利率」等問題？這些都會直接影響未來房貸利率的走向。不過房貸戶也不必過度擔心，眼前要做的是做好因應的準備，才能讓買房的壓力降到最低。

所謂的「實質負利率」是指，當民眾把錢存在銀行的利率低於消費者物價指數年增率時，就會造成錢「越存、價值越低」的窘境。例如現在郵局一年期定期儲蓄利率是1.06%，而中央銀行預估今年的消費者物價指數年增率是1.27%，兩者相減變成-0.19%，也就是存錢賺得的利息還抵不上物價上漲的幅度，實質上在銀行的存款已經變成負利率，所以有不少民眾（尤其是定存族）支持中央銀行在下半年趕快調升金融市場的利率，才能消除實質負利率的現狀。

既然升息的趨勢已經不可免，那麼準備申請房屋貸款的購屋族，或是已經有房貸壓力的民眾應該如何因應？尤其國內金融市場低利率的情況已經維持了好多年，現在房市的首購族沒有經歷過升息的年代，心裡總是會擔憂。銀行業者表示民眾不必自己嚇自己，也不必因為利率要調漲就暫停購屋或煩惱不已，因為中央銀行即使調漲利率也不會一次到位，大致維持過去1~2季調漲半碼(即0.125個百分點) 的做法。

對於已經是房貸戶的民眾而言，如果嫌升息之後的房貸利率漲得太多，不妨花時間去詢問其他銀行的「房貸轉貸」業務，就有機會找到比較低的房貸利率，但是在轉貸之前，也別忘記要一併計算房貸從甲銀行換到乙銀行的成本（包括手續費、塗銷費、代書費、清償費等等），才能知道是不是真的划算。

如果是準備購屋、還沒申請房貸的民眾，在評估財務能力時要記得拉高每個月房貸壓力的預算，例如每個月原本能繳3.4萬元的房貸金額，就要提高為3.6萬元，以便早一步因應未來升息的繳款壓力。此外，房貸利率的調升對於準備購屋的民眾也有其他的好處，例如賣方會因為不想再多繳利息錢而想快一點賣掉房子，那麼買方就可以把握這種機會，增加更多的議價籌碼了。


新聞來源：房地王

[房市新聞] 台南小北商圈 機能完善

【經濟日報 記者吳秉鍇／台南報導】
台南北區的小北商圈受惠生活機能完善、交通便利，近幾年房價平穩；展望後市，在大型複合式商場--皇龍商城營運、南山人壽新建商業大樓將完工，以及台南公園旁的兵工廠重劃，可為當地房市加溫。

信義房屋台南公園店店長鄭慧貞表示，小北商圈是1984年小北觀光夜市成立後，與1986年開幕的原東帝士百貨為中心，所發展出來的生活機能圈，當地人也會稱之為「小北仔」。

範圍大致上是和緯路二段以南，西門路以西，育德路以東，小北路以西的區域。除了小北觀光夜市內的各式小吃，商圈內商家林立，舉凡小北百貨、俗俗的賣、各家銀行、寶雅、麥當勞、全聯等等，生活機能完善便利。

後續，連結著小北商圈的鄭仔寮重劃區規劃完成（範圍為和緯路以北、中華北路以南），使得小北商圈的生活居住圈擴大延伸至鄭仔寮重劃區。

交通上近台南市火車站、永康交流道、高鐵接駁車、省道一號（台一線）。而交通便利的加乘效益，除原始住戶外，並吸引南科工程師、中高階主管、醫師及在附近工作的年輕小家庭的進駐。

目前區內產品多為屋齡30年以上的透天厝及20年左右的大樓，另有屋齡十年上下的大樓型產品。

她說，自2014年開始，全台多數縣市都有房價下修情況，但觀察台南市北區的成交狀況，雖然量有所減少，但價格相對平穩，分析主因在於商圈內主要為自住型客戶，行情未受影響。

展望市場前景，鄭慧貞指出，區內發展有多項新契機，像近年已營運的複合式商場皇龍商城 (位於立賢路及西門路三段路口)，擁有美華泰、連鎖服務店及咖啡店、餐廳。

其次，原東帝士的地點 (立賢路及西門路的三角窗)，目前由南山人壽正在起造預計規劃地上12樓的複合式商場。

另台南公園的兵工廠正辦理重劃，主要開發項目包括巴士轉運站及商業區；在此同時，台南市輕軌也規劃在當地設站。

上述發展除有助北區生活機能及交通上的便利性再提升外，也可望帶動工作機會，引進就業人口，對於該商圈的房市前景及房價的穩定度都有加分效益。


新聞來源：經濟日報

[房市新聞] 六都店面交易價 南強北弱

【經濟日報 記者郭及天/台北報導]】
據實價登錄統計，六都店面市場價格呈現「南強北弱」的狀態，台北市店面交易單價去年平均每坪108.5萬元，不僅連續三年下滑，相較下台中、台南等店面單價仍續創新高，零售業轉型、電商衝擊對於過去價格高漲的台北市店面市場衝擊最大。
根據台灣房屋以實價登錄統計顯示，台北市去年店面平均單價每坪108.5萬元，年跌約5.6%，不過自2014年時高點高達每坪124萬元，店面價格逐年下滑，去年自高點已下修約12.5%，甚至跌破2013年時每坪112.6萬元水準。

相較於台北市店面市場疲軟，新北市在2014年創下高點回檔後，近三年穩定維持在每坪約61萬元左右，桃園及高雄則在2016年創下高點後回檔，台中及台南二都則續創新高，台南市店面單價去年更上漲21.5%，達每坪27.1萬元

店面市場為觀察商業價值與零售業發展的重要指標，在台北店面租金收益率仍低下，資金外溢至其他都會區收益型資產，全台明顯呈現「南強北弱」的狀態。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出，過去台北市核心商圈黃金店面租金動輒每坪1萬元以上，以2.5%租金收益率計算，即有每坪480萬元的資產價值，然而隨著電商網購興起、衝擊零售業對實體店面的租金承租力，不少商圈店面空置率提高、待租店面租金下修，不少店面收租置產客或自用客交易需求轉向成本較低、效益較佳的次級或新興商圈。

房地產業者指出，短租特賣會、夾娃娃機盛行，反應傳統零售業實體通路需求正在轉型，高租金承受力的業種減少、需求降低，店面難以提高租金收益率創造更高價值，也使置產型店面買盤轉向平價市場，去年台北市店面平均交易總價從2013年時逾4,600萬元，去年已跌破4,000萬元。

台北市店面價值的下跌，可從實價登錄高價租金揭露件數觀察出此現象。雖僅透過房仲業成交的店面租賃案才需實價登錄，但去年全年台北市僅四筆租金單價每坪逾萬元，過去租金指標以忠孝東區商圈為主的大安區，去年僅剩二筆。


新聞來源：經濟日報

[法規稅務] 房地合一 常犯7大錯誤，你忽略了幾項？

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
財政部高雄國稅局表示，自2016年1月1日起，個人交易2016年1月1日(含)以後取得的房屋、土地，或2014年1月2日(含)以後取得且持有期間在2年以內的房屋、土地，應辦理個人房屋土地交易所得稅申報(以下簡稱房地合一新制)。近期查核常見納稅義務人因不諳法令或一時疏忽，而未辦理申報，民眾未申報國稅局除發單補徵外，若達處罰標準還會裁處罰鍰，為此該局整理出常見未申報類型，提醒納稅義務人加以注意，避免未申報遭補稅處罰：

一、誤認僅出售土地無須申報：交易房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照的土地，均屬房地合一新制的課稅範圍。

二、誤認交換無須申報：房屋或土地與他人交換，仍屬交易應辦理申報。

三、誤認虧損無應納稅額無須申報：交易房地不論有無應納稅額，均應辦理申報。

四、誤認交易應併入綜合所得稅結算申報：除符合免辦理申報者外，均應於完成所有權移轉登記次日起算30日內辦理申報。

五、房地合一新制實施前後陸續取得同地(建)號之土地(房屋)持分，嗣後一併出售，誤認不屬於新制課徵範圍：其出售2014年及2015年取得未滿2年或2016年以後取得持分，仍屬房地合一新制的課稅範圍。

六、二親等「買賣」案件，誤認已申報贈與稅無須申報房地合一新制：贈與稅與房地合一稅課徵目的及範圍不同，應分別辦理申報。

七、2016年以前繼承土地或建物部分持分，2014年1月2日以後取得親人贈與部分持分未滿2年或2016年以後取得親人贈與部分持分併同出售，誤認新持有部分無須申報房地合一新制：2014年1月2日以後取得親人贈與持分部分未滿2年或2016年以後取得親人贈與持分部分，屬於房地合一新制課徵範圍，該部分持分應辦理申報 。

該局進一步說明，應辦理房地合一新制申報卻未依規定於期限內申報，若經稽徵機關調查後，納稅義務人將面臨漏稅罰與行為罰擇一從重處罰，即無應納稅額雖無漏稅罰，仍會處以3,000元以上、30,000元以下之行為罰。

該局呼籲，納稅義務人如有交易房屋土地，應詳加檢視是否屬於房地合一稅課徵範圍，並如期辦理申報，以免受罰，並可多加利用「個人房屋土地交易所得稅電子申報繳稅系統(網址:http://www.tax.nat.gov.tw)」辦理網路申報，以計算正確應納稅額。如有相關疑義，可逕洽戶籍所在地所轄分局、稽徵所專人諮詢或撥打免費服務專線0800-000-321洽詢。

新聞來源：<a href="">買購房地產新聞</a>

[房市新聞] 台南市府：「台南生活圈道路系統建設計畫」分四期開闢

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台南市政府表示，為解決南科上下班尖峰時段交通壅塞問題，北外環道路工程全線完工後，預計可導引市區車流由此路廊進出南部科學園區，有效分散國道八號、台一線、台19線等要道之交通車流，提升南科與台南都會核心區的交通便利性。

工務局表示，台南都會區北外環道路是「台南生活圈道路系統建設計畫」興建的快速道，全長19公里，由南科沿鹽水溪隄防道路接往六甲頂往西到四草大橋，預計動支約200億多元預算闢建的高架快速道路，已獲得中央的支持。

目前計畫共分四期開闢：
第一期工程(西起南科聯絡道，東至高鐵橋下新化段道路)經費9.7億元，路線長1.82公里、標準路寬30公尺，高架陸橋850公尺、並於台1線設置平面聯絡道，已於2015年2月通車。

第二期工程(西起台19線鹽水溪溪頂寮大橋，東至安南區2-7號道路)經費58億元，路線長3.9公里，基本設計將於2018年4月底完成，並於2018年5月向中央爭取2015～2022年生活圈計畫。

第三期工程，沿鹽水溪北岸，西起安南區2-7號道路(台江大道)，東至第一期工程起點新市大洲產業道路，約4.78公里，經費預算49.34億元。分成兩標來發包施工，其中由大洲排水往東，採鋼箱梁橋跨越國道1號高速公路後，連結到北外環道路第1期工程，全長2.682公里，於2018年3月開工，預計2021年7月完工，至於第三期西段預計2018年8月底開工，2021年12月完工。

第四期工程(西起安平區四草大橋，東至台19線鹽水溪溪頂寮大橋銜接第2期工程)經費78.6億元，路線長8.6公里，市府目前已在辦理環境影響評估作業中。

未來「台南生活圈道路系統建設計畫」的北外環快速道路完工後，將成為台南市第四條東西向快速主幹道，有效 疏解南科周邊道路交通雍塞問題，大幅縮短通勤的交通時程，除了減少行車費時耗油外，對於環保也助益良多，有效減少空氣污染。


新聞來源：買購房地產新聞

[房市新聞] 人口紅利 北市潰散，未來房價恐失支撐力道

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】
根據最新好時價房價指數，2017年全台房價自3月起穩健緩步回溫，12月房價指數與2017年同期相比，已成長約1.5％，但與2015年5月的高點相比，仍有2％的差距。從交易量來看，12月的交易量相較2017年同期，萎縮約二成五，摒除季節性因素後，雖較2017年成長，但依舊低於5年平均。整體而言，全台房市逐漸復甦但仍有隱憂，交易動能處於低檔，未見強勁上升推力。

好時價房價指數觀察各地區的房價表現，位於北部地區的新北市由藍翻紅，房價超越一年前的表現，但仍屬於非常輕微的無感波動，台北市、桃園市則依舊處在冬天，昂首企盼春燕如候鳥般地停留。

其他地區除了雲林縣在合理波動內呈現小幅下修，其餘縣市普遍保持上漲態勢，其中台中市、高雄市價量俱漲，表現相對亮眼，而上個月唯一價量俱漲的台南市則轉為價漲量跌。總結來說，以中南部為首的漲勢，帶動全台房價指數成長，北冷南熱的現象依舊存在。

 

值得一提的是，人口較多的地區通常有更多的機會維持房市交易動能活絡，若人口持續萎縮，儘管短期內房市未必直接受到影響，但長此以往房市恐將陷入低迷不振的局面。

一般而言，除了能夠依據「人口社會增加」來觀察人口遷移現象，尚可透過「人口紅利」檢視人口結構與判斷未來發展。所謂人口紅利，指的是撫養比小於50％(亦即15至64歲勞動人口占66.7％以上)，當撫養比超越50％，人口紅利旋即結束。根據內政部人口資料，全台的人口紅利高峰出現在2012年的34.7％，之後撫養比開始上升，2017年底為37.0％，而勞動人口自2016年起開始負成長。

以台北市、新北市、桃園市及新竹縣市為例，自2008年底至2017年底，撫養比依序由38.6％、31.9％、38.4％及43.8％變為43.2％、33.5％、35.0％及40.1％，10年間台北市增加了4.6％、新北市增加1.6％，近2年更是以每年大於1％的速度上升，而桃園市及新竹縣市分別降低3.4％及3.7％，但在少子化及高齡化的影響下，撫養比趨勢也開始向上，其中台北市離人口紅利的終點僅剩不到7％的空間，以台北市近來撫養比增加的速度，恐怕5年內就會失去人口紅利，而目前台北市房價指數已跌回5年前的水準，並根據內政部最新統計，台北市在2016年底已有近5千戶餘屋，在龐大賣壓及需求疲乏下，未來房價的支撐力道恐將備受考驗！

新聞來源：買購房地產新聞

[房市新聞] 實價登錄有新變革！房市行情離你更近點

【2018-04-21 17:55 胡兆陽】
已經實施將近6年而且頗受民眾好評的房市實價登錄制度將有新的變革了，未來將朝向「更快、更詳細」的揭露交易資訊作法來進行，最快預計在下半年就會實施，對於廣大的購屋及賣屋民眾而言，將來在參考房市實價登錄的交易資訊時，也得跟著掌握改變機制後的查價觀念。

新版的不動產實價登錄機制預計有以下比較重要的4項新的做法：

一、買賣雙方在申請不動產產權移轉登記時，就得一併登錄此筆交易資訊，不再像現行制度只要30天以內完成登錄資訊即可。
二、不動產實價交易登錄的責任（即登錄義務人）落在買賣雙方身上，兩方都要在登載紀錄上簽名負責資訊的真偽，不再由地政士（即代書）擔任登錄義務人。
三、實價登錄的不動產物件詳細地段及地址將會全部揭露，一改現在以地號區段或數10個門牌為區間的作法。
四、預售屋建案的成交價格不再等到代銷結案後30天之內才登錄，而是改為簽訂預售屋買賣契約後30天之內就要逐案申報登錄。

從以上的實價登錄制度改變的內容可以看出，新舊做法最大的差別在於登錄實價資訊的時程縮短了，可以讓最即時的不動產交易價格儘快被申報登錄。不過「完成申報登錄不等於完成揭露實價」，想讓賣屋、購屋的民眾或是房地產的從業人員更利用這些即時的區域房市行情，縮短房價的認知差距，還得要政府縮短「從完成申報到網站公布數據」的作業時間，這樣民眾才能真正早一點看到最即時的房價交易行情。

另外，這次受新修訂實價登錄變革影響最大的莫過於預售屋市場。現在的預售屋建案成交價格登錄的方式，必須等到代銷公司銷售結案後30天之內，才把每個簽約買預售屋的價格登錄上去，缺點是想在銷售期買這個建案的民眾，根本無從知道建案的成交價，或是遇到代銷公司結案時間很長，此預售屋登錄價格就了失去即時行情的意義。

現行與未來實價登錄制度的差異

現在改為民眾簽訂預售屋買賣契約後30天之內，就要逐案申報登錄實價，交易價格更透明、業者不敢亂炒作行情之後，可望提升民眾購屋的意願，這對於建商、代銷公司及民眾而言都算是好事一件。


新聞來源：房地王

[房市新聞] 七成民眾 不因通膨誘因買房

【聯合晚報 記者游智文／台北報導】
房地產市場一直有買房抗通膨說法，不少建案也以此作為銷售訴求，但中信房屋宅指數最新調查指出，僅有26%，不到三成民眾相信買房可以抗通膨，多數民眾認為目前房價太高，不會為了抗通膨而買房子。

中信房屋副總劉天仁表示，過去民眾認為買房可抗通膨，是因為房價上漲階段，不動產上漲幅度高於通貨膨漲幅度，現在房價處於盤整緩跌階段，買房要繳持有稅，賣房還有房地合一稅，買房無法抗通膨，反而可能成為負資產，民眾觀念也隨之改變。

近來國際原油價格節節上漲，帶動民生用品跟著漲，上月並發生民眾瘋搶衛生紙事件。通膨蠢蠢欲動，買房抗通膨議題也在房市再度炒熱，中信房屋宅指數近日因此針對六都及新竹縣市民眾，詢問會不會因為通膨而考慮買房。

調查結果大出意外，多達73.3%民眾表示不會因為通膨誘因而買房，主要是認為目前房價仍太高，也有不少人認為房價會持續下跌，買房不是抗通膨好工具，僅有26.7%的民眾認為買房可以抗通膨。

劉天仁表示，通貨膨漲通常伴隨高度的經濟成長，也因此促成房價上漲，但現在房市氛圍，房價短期內難以上漲，就算拉長到五年時間來觀察，台北市不動產房價未來五年要上漲15%也有難度，反而必須承受可能下跌的風險。

他表示，雖然就房價走勢來看，買房無法抗通膨，不過從長期收益角度來看，如果目前消費者物價指數為2%，某不動產年租金扣除必要成本後，租金收益率為3%，比物價指數多出1%，買房仍能達到抗通膨的效果。

劉天仁表示，國內不動產租金已連續38個月上漲，當房價緩跌而租金上漲，代表租金收益率大幅增加，因此，如果以收益型不動產的角度觀察，買房還是能夠抗通膨。


新聞來源：經濟日報

[法規稅務] 買屋拿到「銷貨折讓單」，賣屋時「記得這個」

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
財政部高雄國稅局表示，房地合一課徵所得稅於2016年1月1日正式上路，如屬房地合一課稅範圍者，個人於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日或房屋使用權交易日之次日起算30日內須自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件辦理申報；其有應納稅額者，應一併檢附繳納收據。

該局說明，個人房屋、土地交易所得計算，出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得房屋、土地成本，及因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。

該局進一步說明，有部分建設公司與買方訂定合約，事後再另開立銷貨折讓單減價，惟未另訂減價後合約。此舉易造成日後該房地再出售時，民眾僅提示買賣契約書而疏忽未提示銷貨折讓單，導致墊高該房地之取得成本而漏報所得。

該局再次呼籲，買屋時有拿到「銷貨折讓單」的民眾，賣屋時記得要從取得成本減除。


新聞來源：買購房地產新聞

[房市新聞] 台南市府 落實都市計劃通盤檢討

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】
縣市合併後，台南市府積極落實都市計畫通盤檢討作業，促進土地利用最大化的效益，使都市環境逐年改善，不論是解編公共設施保留地、檢討工業區或增加開放空間，都讓土地使用更加活化，多項重大市政建設得以推動，為台南未來發展奠下基礎。

都發局2018年4月25日在市政會議報告相關成果，都發局長莊德樑指出，從2011年至今，市府總計執行179件都計變更案，透過全市通盤檢討，增加573.7公頃可發展用地，以每坪15萬元估算，創造約2603億元市場價值。此外透過整體開發，無償取得公共設施用地186.78公頃，以每坪10萬元估算，大約節省565億元土地徵收費用，減輕財政負擔。另外更考量現況，將69塊無使用需求之公設用地，共計163.63公頃辦理解編，還地於民，目前也持續檢討161處公保地，將可增加108.38公頃用地。

莊德樑表示，都發局除了配合市政建設，變更52項都市計劃之外，更從法規著手，在2018年啟動《都市計劃法台南市施行細則》修法檢討，重點包括：刪除農業區興建農舍最大基層建築面積不得超過165平方公尺限制；或是提高建築容積，協助海砂屋屋主籌措重建經費；以及對提供長照、社會住宅使用之公有土地，提高其法定容積獎勵等，期望透過修法，讓政策更「接地氣」，因地制宜，符合實務需求。

都發局表示，都市更新的目的不全然以「開發」為導向，應以打造宜居/移居城市為目標，運用創新思維，同時秉持滾動式檢討原則，才能達到城鄉均衡發展、推動城市再生的願景。


新聞來源：買購房地產新聞

[房市新聞] 公共住宅轉租違法！買房收租正對時

【2018-04-20/盧振池】
民眾想賺房地產的收益想瘋了？！前一陣子台北市發生民眾抽中了公共住宅，卻私底下轉租給其他房客來收租金的案例。房市業者表示，公共住宅只限定符合一定資格並且抽中入住權利的民眾居住，「轉租公共住宅」的行為絕對違反法令規定，不但會被撤銷中籤的入住資格，收租的不法所得也會被要求全數繳回，因此想當個穩定收房租的「包租公」，還是得自己花心力去買房子才行。

事實上，目前的房地產市場價格已經比前幾年房市處於多頭行情時最高檔的價格低個20~30%，代表的意義是現在買房子來當包租公、包租婆的難度已經降低許多，所獲得的租金報酬率也會相對提高不少。

先以租金報酬率為例，假設以1,000萬元買下台中市北屯區3房的房子來出租，每個月收租2.5萬元、一年收入30萬元的租金，暫不考慮其他支出的成本所計算出來的租金報酬率即為3%（30萬元／1,000萬元）。如果現在去買房價已經跌了20%的同棟大樓3房的收租屋，購入的成本變成800萬元（1,000萬x (1-20%)），一年收入30萬元租金的報酬率就會提高到3.75%（30萬元／800萬元）。

不要小看這少少的0.75個百分點的租金報酬率差距（3.75% - 3%），10年下來就有7.5個百分點的報酬率高低之分，而且取得收租屋的成本越低，到時候想要壓低房租金額來搶房客、增加房屋出租率的籌碼也會比較多。另外，原本買下1,000萬元收租屋的3成自備款，至少要有300萬元、剩下700萬元用房貸支付，現在房價下修20%、變成800萬元之後，只要準備240萬元（800萬x 30%）就行，如果是買小一點坪數的房子來收租，自備款就會更低了，因此想當個收租金的包租公，門檻已經變得容易許多。

不過，初次要當房東的民眾也別把買收租屋的事情想得太容易，因為一旦選錯收租屋的地點，不只徒增自己的麻煩，還可能「賺了租金，賠了房價」，建議選擇收租屋的地點要考量以下因素：

一、離自家房子越近越好，才能方便處理租屋、修繕、連絡房客等事宜。

二、避開重劃區的房子，因為這裡大多是自住客層，較少有租屋需求。

三、寧可買貴一點，也要選擇交通便利的地段，因為出租率、租金收入都會高一點，還可以讓買來的收租屋房價更具增值效益。


新聞來源：房地王

[法規稅務] 自住、公益出租房屋稅率「有優待」

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
新北市政府稅捐稽徵處表示，依房屋稅條例第5條規定，自住房屋稅率為1.2％，非自住之住家用房屋稅率為1.5％~3.6％。另依財政部訂頒之「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」第2條規定，個人所有之住家用房屋同時符合下列情形者，可按自住使用之房屋稅率(1.2％)課徵房屋稅：

一、房屋無出租使用。
二、供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。
三、本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內。

如自行興建或新取得(買賣、贈與、繼承……)之新屋、中古屋符合上述自住房屋要件者，無論本人、配偶及未成年子女全國合計是否為3戶以內，皆須向房屋所在地稽徵機關申請，經稽徵機關審核通過後，始可適用自住用稅率；另原超過3戶不符自住規定之房屋，因部分房屋出售後，已符合自住規定者，亦應提出申請始可適用。

另新北市2017年7月1日起非自住稅率由1.5％調整為2.4％(適用2018年開徵之房屋稅)，非自住房屋稅額將增加，如有坐落於新北市之非自住房屋，可考量重新擇定為自住房屋，納稅義務人可利用2018年房屋稅繳款書信封內頁所附使用情形變更申報書向房屋所在地稅捐機關提出申請。相關詳細資訊可至新北市政府稅捐稽徵處官網首頁/焦點話題/房屋稅自住vs.非自住項下查詢(網址：http://www.tax.ntpc.gov.tw)。


新聞來源：買購房地產新聞

[房市新聞] 3月新承作房貸 暴增157億

【經濟日報 記者陳美君╱台北報導】
中央銀行昨（23）日公布，台銀等五大銀行3月新承做房貸金額為445.36億元，較2月暴增157.24億元，央行官員解釋，主要是六都移轉棟數增加，以及部分銀行釋出整批分戶貸款所貢獻。
五大銀行為台銀、土銀、合庫、華銀及一銀，房貸合計市占率約四成，新增房貸金額成為房市景氣指標之一。

央行統計顯示，3月五大銀行新增房貸利率1.628%，連兩月下滑，月減0.005個百分點，為五個月新低。官員表示，因各銀行積極爭取優質客戶，給予較優惠的利率，加上分戶貸款利率較低，使3月銀行新增房貸利率微幅下滑。

央行提供資料顯示，第1季六都買賣移轉棟數年增8.4%，主要是自去年開始，建商、賣方讓利，使房市成交量回溫；至於今年第1季的房市仍以自住需求為主。

在房貸利率部分，利率較低的青年安心成家方案3月新增75.4億元，占比16.9%，較2月下滑1.6個百分點。
官員解釋，銀行針對優質客戶推出很低的優惠利率，和青年安心成家方案利率相去不遠，所以房貸整體利率下滑。

央行指出，觀察六都買賣移轉棟數，3月月增率清一色為兩位數增長，主要是2月適逢農曆春節與228連假，營業天數較少。

至於年增率，台中、高雄與桃園下跌，其餘縣市均為上漲，顯示房市交易狀況漲跌互見。

在房價部分，代表中古屋的信義房價指數，台北市月增1.6%、年減0.4%，月增率連兩月上升。

新北市月減0.7%、年增3.7%，新北市年增率連六個月成長，雙北市房市交易變化不大。


新聞來源：經濟日報

[房市新聞] 誰說的？人口密度高的區域，房價一定漲？

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】
這幾年由於少子化因素，人口紅利成為是否影響房價的討論因素，住商機構依據內政部戶政司資料，統計全台人口密度前五高行政區，以及該行政區的房價走勢，人口密度最高的前五名分別為新北永和區、台北大安區、新北蘆洲區、高雄新興區、以及新北板橋區，五區房價都走跌，榜首永和區的房價跌幅最小，僅0.9％，房價持平，跌幅最深的是高雄新興區，下修13.0％。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，台灣地狹人稠，永和區的人口密度曾登國際之冠，這幾年人口密度雖有減少，但仍為全台榜首，而這五個行政區雖然是最多人住的區域，但房價卻也下跌，主要還是受整個大盤影響，且雖然人多壅擠通常生活機能都到位，若沒有新建設疏通或區域市容重整，容易有交通壅塞、環境整潔等問題，買方購屋時也易在機能及壅擠程度上難以割捨。

綜觀人口密度前五行政區房價，五區全下跌，永和小跌0.9％，幾乎持平，大安跌7.0％、蘆洲跌3.6％、新興跌13.0％、板橋跌5.0％，郎美囡指出，五區的跌幅大多不深，永和區的房價最穩，雖然最為擁擠，但永和有中正、永福、福和、秀朗四座橋連通台北市，且有捷運、公車路線多，通勤北市極為便利，此外，生活機能充足、房價低於台北市，故吸引許多首購或換屋族考量買在永和區，故在房市向下盤整時，房價相對穩健。

至於跌幅最深的高雄新興區，住商不動產高雄威欣民生加盟店店東常偉倫表示，新興區雖然發展早，但近年面臨老齡化的問題，無論建物或人口結構都偏向老化，屋齡大多在35年以上，想要新房子的買方很難在此找到物件，此外，這幾年北高雄的商業性較強，因此店面類物件也屬北高雄較為活絡，加上高雄許多重劃區推出不少新建案，相形之下，新興區的讓價幅度較高。

郎美囡表示，人多的地方容易匯集出生活機能，雖然過於擁擠常衍生出環境衛生、交通壅塞、停車位難尋等問題，但對於自住買方而言，便利的生活機能是最主要的考量，故儘管人多擁擠，高密度行政區的詢問度也居高不墜。


新聞來源：買購房地產新聞

[法規稅務] 買預售屋要安心！履約保證不可少

【2018-04-19 19:24 胡兆陽】
最近國內的房地產市場發生數件民眾買預售屋卻無法順利交屋的糾紛。房市業者表示，目前內政部頒訂的「預售屋買賣定型化契約」裡已經有規範「履約保證」的條文，民眾簽約之前務必要看清楚這些規範，才能保障自身的購屋權益。

什麼是預售屋「履約保證」？簡單來說就是：預售屋的推案建商必須履行契約的內容，才能收到民眾付出去的購屋款項。由於預售屋建案從推出、簽約、到完工、交屋至少要花費2~3年，中間有很多不確定因素（例如建商倒閉或承辦人員捲款潛逃）可能導致建案蓋不去或其他無法交屋的情況，因此需要有預售屋履約保證的機制，才能確保購屋民眾的權益。

現在市面上的預售屋履約保證機制有兩種，民眾與建商在簽訂預售屋買賣契約時，選擇其中一種即可。第一種稱為「不動產開發信託」，這是內政部同意的履約保證方式，作法是由建商或起造人將建案土地、興建資金，信託予金融機構或經政府許可的信託業者，用來執行履約管理。

履約管理的方式則是這些被信託的興建資金，將會依照建案的工程進度，專款專用。採用這種履約保證來買預售屋的話，民眾在簽定預售屋買賣契約時，賣方必須要提供這些信託的證明文件或影本給買方留存，以保障雙方的權益。

 如果不是採用內政部同意的「不動產開發信託」履約保證方式，其他的方式就被稱為「替代性履約保證」，方法有以下4種，民眾可以選擇其一即可：

一、價金返還保證—由金融機構承作這項保證，如果建商中途倒閉或無法交屋給買方，買方之前繳出去的所有款項就會由金融機構歸還給買方。

二、價金信託—由金融機構承作購屋價金專款專用的信託，依照信託契約內容辦理工程款支付、繳納稅費等支出。

三、同業連帶保證—由賣方額外找另一家建商做為相互連帶擔保責任，當賣方因故無法完成建案時，買方可以請求連帶保證公司完成此建案後交屋。

四、公會連帶保證—由建築同業公會提供連帶保證協定，當賣方因故無法完成建案時，買方可以請求連帶保證公司完成此建案後交屋。

值得注意的是，購屋民眾不管採用哪一種預售屋履約保證，記得要向賣方（建商）索取這些價金信託或連帶保證的書面影本，並且附錄在預售屋買賣契約書的後面，將來要爭取權益時才會有所憑藉。


新聞來源：房地王

[法規稅務] 房屋稅 將於2018年5月1日開徵

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
桃園市政府地方稅務局表示，2018年房屋稅將於2018年5月1日開徵，繳納期限至同年5月31日截止，桃園市房屋稅繳款書於4月16日委託郵局寄出，請納稅義務人留意信件，並於收到繳款書後注意繳納期限，以免逾期被加徵滯納金。　　

為方便納稅義務人繳納稅款，亦有多種繳納方式供民眾選擇，可利用現金至便利商店(稅額2萬元以下)、信用卡、晶片金融卡網際網路轉帳、自動櫃員機(ATM)轉帳、活期(儲蓄)存款帳戶轉帳、行動裝置掃描繳款書上QR-Code及行動支付工具APP等方式繳納房屋稅款。

該局特別呼籲，已辦理與金融機構或郵政機構約定以存款帳戶辦理轉帳納稅之納稅義務人，於繳納期間截止日(2018年5月31日)要在帳戶內預留足夠之存款，以備提兌。


新聞來源：買購房地產新聞

[房市新聞] 公共工程 「永康砲校遷建暨創意設計園區」預計9月完工

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】
台南市多名永康區議員、里長到場關心，表達地方心聲。李孟諺市長指出，很開心看到砲校重劃，預期不久將來，永康區甚至整個台南市將蛻變嶄新風貌。如今這個地方高樓林立，建商蓋房子難免對道路有破壞，居民希望過去大橋區段徵收重劃基金盈餘款可否挪做當地公共設施修護，正確做法應該第一優先找建商解決；因為平均地權基金的運用都是有其法律規定。

有關砲校重劃開發，李孟諺認為有3個重大意義：首先提供一個在地整體開發優質居住的環境。因為是整體開發，包括公園、道路一次完成。

其次，政府可以利用重劃，取得優質的公共設施，以這開發案為例，第一期可以取得9公頃的公共設施，未來第2期如果完成，總共41公頃，如果以一坪10萬元來計算，差不多要120億的預算經費，也就是說政府藉由重劃開劃免費取得這些道路、這些公園的設施，不用再編列預算，還可以為重劃土地創造價值，所以這是很好的一個開發方式。

最後，未來，包括市立總圖，永康行政中心都會在這裡，變成永康的新市鎮中心，另外配合鐵路地下化確定要延伸到新市，此處將來會有一個大橋站，預期這裡交通、生活設施，便利且蓬勃發展。

地政局代理局長蔡奇昆表示，總面積83.49公頃的永康砲校遷建暨創意設計園區開發區段徵收案，第一期開發面積16.87公頃，第2期開發面積為66.62公頃；採分期分區方式辦理。截至目前為止，工程皆按進度執行。至於外界一直關切工程進行很久，蔡局長澄清，主要是因為多數為地下工程所致，例如排水箱涵、自來水工程、汙水管線推進工程、共同管線等，現在地下工程已完成，開始著手施作LED路燈。至於第二期工程何時進行，須待砲校遷移後才能辦理。


新聞來源：買購房地產新聞

[法規稅務] 4大重點 預售屋全面納入實價登錄修法

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
為使民眾獲得更即時、透明、正確的不動產交易資訊，內政部辦理實價登錄地政三法修法作業，這次修法重點包括(1)買賣案件改由買賣雙方在辦理所有權移轉登記時併同申報、(2)預售屋申報時機提前並將自售預售屋資訊全面納入、(3)成交案件門牌或地號完整揭露、(4)增訂主管機關查核權及調整罰則區分輕重。修正草案已於日前報行政院審查，透過制度的精進，讓實價登錄制度更符合社會各界的期待。

內政部表示，實價登錄制度自2012年8月1日施行以來，截至目前已提供成交資訊203萬餘件，逾9,700萬人次至網站查詢，已成為我國不動產市場最重要的交易參考資訊，是市場透明健全最重要的基礎。施行5年多來，各界對於實價登錄資訊需求標準不斷提高，不僅要求更即時的資訊揭露，例如縮短申報期間、更大範圍的資訊需求，例如將自售預售屋資訊全面納入，也要求資訊要能更正確。為了使制度更加精進，並回應各界的需求及建議，於是辦理這次修法作業。

內政部指出，目前買賣案件實價登錄是在辦竣買賣移轉登記後30日內辦理，預售屋則由代銷業者於委託代銷契約屆滿或終止後30日內將代銷建案整批申報，為了促進資訊更為即時，這次修法將買賣案件提前至申請買賣移轉登記時併同辦理，揭露時間將可縮短30日；預售屋則提前到簽訂預售屋買賣契約書後30日內逐案申報，可大幅縮短揭露時間。

在資訊透明方面，目前實價登錄個案資訊是以30號為區間的區段化門牌或地號提供查詢，這次修法在保護姓名、出生年月日、身分證號碼等個人資料前提下，比照英、美等資訊透明度高的國家，將成交個案的門牌或地號完整顯示；另起造人或建築業者自行銷售預售屋的案件，也將全面納入實價登錄範圍，使預售屋交易資訊更加完整透明。

在資訊正確方面，這次修法將買賣案件實價登錄調整由買賣雙方共同辦理，藉由買賣雙方相互勾稽，提升資訊正確性；另增訂自售預售屋者銷售前及代銷業者簽訂代銷契約後，應將預售屋銷售相關資訊報請主管機關備查，以利主管機關掌握及查核預售屋銷售行為。


新聞來源：買購房地產新聞

[房市新聞] 首季房市銷售天數增2.2天；議價空間縮0.3個百分點

【MoneyDJ／新聞中心】
走過房市低谷，民眾在購屋上有出現那些變化呢？住商機構統計去(2017)年第一季與今(2018)年第一季內部議價空間與銷售天數後發現，全國銷售天數增加2.2天，議價空間小縮0.3個百分點。在六都的銷售天數表現上，台南增27天最多，新北減少24.6天最吸睛；議價空間上，高雄增加了6.2個百分點，台中卻減少了3.2個百分點。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，作為市場銷售狀況的質化指標，議價空間與銷售天數可以看出交易雙方態度的改變，在銷售天數增加，議價空間持平的狀況下，也可觀察到賣方開價越趨平實，價格逐漸打底的現實。

若從銷售天數來看，北市銷售時間依舊最長，達129天，新北最短，僅94.2天；在增減表現上，相較於2017年同期，減少最多的為新北的24.6天，增加最多的為台南的27天。大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，新北是案量較大的重賣壓區，不少賣得太久的屋主願意降價求售，新上架的案子也願意平實開價，兩相平均之下降低銷售天數，應是銷售天數明顯減少的重要原因。而台南可能是農曆年在即，不少賣很久的屋主願意在年前賣屋好過年，應是銷售天數增加的重要因素

而在議價空間上，住商機構指出，六都除了高雄外，增減幅度都在4個百分點內，處相對平穩。高雄增加6.2個百分點最多，台中減少3.2個百分點最明顯，郎美囡表示，議價率減少集中在桃園以南，應和總價低與開價平實有關，而高雄過去不少屋主開價過高，在期待早日了結的心態下，議價空間也增加。

綜觀未來，徐佳馨認為，如無太大黑天鵝出現，2018年將延續2017年的基調，即便今年下半年可能面臨升息，不過幅度不大，影響應相對有限。


新聞來源：MoneyDJ理財網聞

[房市新聞] 投資台南 晶華酒店「捷絲旅台南十鼓館」動土 [

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】
看好台南觀光旅遊市場，亞洲首屈一指的晶華國際酒店集團投注8億元，選定在台南十鼓仁糖文創園區內興建工業風的旅店「Just Sleep捷絲旅台南十鼓館」，2018年4月16日舉行動土典禮；此為捷絲旅首度進入雲嘉南地區，也是第一次與當地的文創產業相結合，該旅店初步規劃有129間客房，預計於2021年開幕，將成為來台南遊玩，亦或是喜愛人文藝術氣息的遊客住宿新據點。

動土儀式在十鼓擊樂團的表演下揭開序幕，台南市副市長張政源、晶華國際酒店事長潘思亮、十鼓擊樂團團長謝十及來自各界的貴賓皆到場共襄盛舉。張政源副市長致詞時首先感謝晶華國際酒店集團繼2014年的晶英酒店之後，再度加碼投資台南，同時也對十鼓擊樂團謝團長推動、發展文創園區表達敬佩；副市長認為走設計文創概念的「Just Sleep捷絲旅」，興建在富含藝術氣息的十鼓仁糖文創園區，屬性相當合適。

張政源指出，在市府觀旅局及各業者的努力下，2017年來台南的觀光人數已達到2千2百萬人，旅館投資方面，大員皇冠假日酒店於2017年開幕，座落安平的夏都城旅則在上週開幕，其他投資案還有安平水景公園的鴻瀚安平酒店、煙波飯店、安平港區的悅榕庄等。副市長表示，台南是一個適合漫遊的都市，期望晶英集團未來再繼續投資台南，唯有旅宿業者持續支持，台南的觀光才能永續發展。

「Just Sleep捷絲旅台南十鼓館」為捷絲旅第9個據點，投資總金額為8億，基地面積1,290坪、樓地板面積為4,300坪，是地上8層、地下2層的旅店，內部設計走工業風，其興建的位置在十鼓仁糖文創園區內，不僅離市區只需15分車程，對於想同時遊十鼓及奇美館的國內外旅客也很方便。


新聞來源：買購房地產新聞

[房市新聞] 購屋貸款、建築融資餘額一升一降！無礙房市持穩表現

【房地王/盧振池報導】 
想要判斷房市的景氣走向，購屋貸款和建築融資的餘額變化是很有用的指標。從1月份公布的這兩項數字來看，受到農曆春節因素的影響，購屋貸款和建築融資的餘額巧妙地呈現「一升一降」的走勢。不過官員及業者都認為，兩者數字不同調並不影響現在房市持穩的現況。

根據中央銀行公布的今年1月份建築融資貸款餘額為1兆7,282億元，比前一個月減少了102億元。由於建築融資貸款餘額一向被視為房地產上游的源頭活水，金額增加代表建商看好未來房市的景氣，因此借錢來買地、推案的態度都會比較積極；金額如果減少則象徵建商對未來房市的景氣保守因應，比較不願意借錢來買地、推案。

過年後出現推案潮
這一次建築融資貸款餘額的減少，是連續創下歷史新高紀錄之後的第一次，是否代表建商已經對未來房市的景氣看法有所改變呢？銀行業者認為這倒不必擔心，因為1月份建築融資貸款餘額之所以從高檔反轉向下，主要原因是建商通常在農曆春節後才會積極推案、開工，借錢買地的動作也會停下來，因此1月份建築融資的資金需求較低，再加上部分建商有「欠錢，不欠到過年」的想法，所以過年前還款的建商也比較多，才使得今年1月的建築融資貸款餘額從高檔數字下滑落。

另一個被業界視為房市買氣的指標—購置住宅貸款餘額，中央銀行公布的今年1月份數字來到6兆6,734億元，比前一個月增加256億元，月增率有0.11%，原因則是和前述建商趁過年前儘早還錢的理由相反，不少民眾都希望趕在過年前辦好房屋貸款，才能儘早搬入買來的新家。

如果和去年同期相比，1月份購置住宅貸款餘額則是大幅增加了2,900多億元，年增率達到4.55%，以房市的現況來看，這樣的年增率算是不錯的成績。因為購置住宅貸款餘額經過購屋民眾的按月(或提前)還款、新辦申貸(或增貸)之後，如果還能夠保持年增率在4~5%之間，表示民眾願意趁著建商讓利、房價走低的時機來購屋，也代表國內房地產市場的景氣處於「持續穩定」的狀態。


新聞來源：房地王

[房市新聞] 中古房市 銷售天數增加，議價空間持平

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】
走過房市低谷，民眾在購屋上有出現那些變化呢？住商機構統計2017年第一季與2018年第一季內部議價空間與銷售天數後發現，全國銷售天數增加2.2天，議價空間小縮0.3個百分點。在六都的銷售天數表現上，台南增27天最多，新北減少24.6天最吸睛；議價空間上，高雄增加6.2個百分點，台中卻減少了3.2個百分點。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，作為市場銷售狀況的質化指標，議價空間與銷售天數可以看出交易雙方態度的改變，在銷售天數增加，議價空間持平的狀況下，也可觀察到賣方開價越趨平實，價格逐漸打底的現實。

若從銷售天數來看，北市銷售時間依舊最長，達129天，新北最短，僅94.2天；在增減表現上，相較於2017年同期，減少最多的為新北的24.6天，增加最多的為台南的27天。大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，新北是案量較大的重賣壓區，不少賣得太久的屋主願意降價求售，新上架的案子也願意平實開價，兩相平均之下降低銷售天數，應是銷售天數明顯減少的重要原因。而台南可能是農曆年在即，不少賣很久的屋主願意在年前賣屋好過年，應是銷售天數增加的重要因素。

而在議價空間上，六都除了高雄外，增減幅度都在4個百分點之內，處於相對平穩。高雄增加6.2個百分點最多，台中減少3.2個百分點最明顯，郎美囡表示，議價率減少集中在桃園以南，應和總價低與開價平實有關，而高雄過去不少屋主開價過高，在期待早日了結的心態下，議價空間也增加。

綜觀未來，徐佳馨認為，如無太大黑天鵝出現，2018年將延續2017年的基調，即便2018年下半年可能面臨升息，不過幅度不大，影響應相對有限。


新聞來源：買購房地產新聞

[法規稅務] 購屋條文不是自己定義的！契約書寫清楚免糾紛

【2018-04-14 胡兆陽】
媒體最近報導一則購屋糾紛，內容是有民眾買了預售屋建案，買賣契約書裡說好新房子要有天然瓦斯，但是等到建案完工交屋時，卻發現新房子並沒有安裝天然瓦斯，而是以桶裝瓦斯支應生活所需，而且新成屋用的諸多建材也和買方認知的建材不同。房市業者建議，民眾想要避免這種預售屋與新成屋的認知落差，最重要還是得看當初預售屋買賣契約書的內容而定。

以這次的天然瓦斯案例來看，當初買方和建商在預售屋買賣契約書裡，有載明「賣方統一代為申請天然瓦斯，費用由住戶負擔」的類似條文，不過到了實際交付此本契約書給買方時，此項條文已經被黑線劃掉，但是買方卻以為「刪除」此項條文代表「瓦斯費用由建商負擔」而不去理會它。

買方到了交屋階段，才發現沒有天然瓦斯，而想要依照當初簽訂的預售屋買賣契約書內容據理力爭，卻已經沒有任何著力點。所以拿到簽好約的買賣契約書時，一定要再一次翻看裡面的條文是否有被改過？如果對契約書的條文有任何疑問，也不要客氣、務必向建商簽約代表人詢問清楚。

另一個預售屋買賣契約書裡常見的「認知糾紛」，則是「變更建材及配備」的條文。以往建商提供的預售屋買賣契約書大多寫著：「上列建材與設備若因市場供需失調、產品規格難以配合或法令禁止使用時，本公司保留更換同級品或更高級品的權利」的條文。

 不過，這樣的條文容易導致建商想更換建材、廚房和衛浴設備，就隨時可以更換、不需要事先經過買方的同意，而且「同級品」也是建商說了算，一般的購屋民眾根本不曉得哪些屬於同級品？哪些不是同級品？讓契約書裡的這項「變更建材及配備」條文形同虛設。

因此，目前內政部頒定的預售屋買賣契約書版本裡，針對「變更建材及配備」的部分已經有明確的規範，裡面載明「除經買方同意、不得以同級品之名義變更建材設備或以附件所列舉品牌以外之產品替代」，但是如果建商真的有特殊情況而需要改變建材及配備時還是可以更改，不過得遵守以下2點規定：
1. 賣方能證明有不可歸責於賣方之事由，致無法供應原建材設備。
2. 所更換的建材設備價值、效用及品質不低於原約定的建材設備或補償價金。

所以民眾在簽訂預售屋買賣契約時，可以要求建商先把替代的同級品規格、價格寫清楚，以便減少更換建材或室內設備的糾紛。


新聞來源：房地王

[房市新聞] 房市信心度回升 近3年家戶購屋比緩步成長

【2018-04-14 盧振池】
今年第一季剛結束，民眾實際的購屋情況究竟如何？根據房地產業者統計第一季六都家戶購屋比的數據顯示，各城市的家庭買房情況都有提升，只有台中市呈現極小的衰退。此外，雖然這一季六都的家庭購屋情況還不到很熱絡的程度，但是把時間拉長到3年的距離來看，民眾購屋的情形則是明顯的提升中，代表民眾對於未來的房地產市場信心已經回來了。

所謂「家戶購屋比」是指：在100戶的家庭之中，有購屋行為的戶數，計算的方式是 房屋移轉棟數／家庭戶數。如果只看房屋移轉棟數的增減，只會瞭解目前房市交易的數值，以家戶購屋比的角度來看房市交易量，則可以看出整個家庭的購屋意願，家戶購屋比越大，民眾購屋的意願就越大；家戶購屋比越小，購屋的意願就越小。

從第一季的數據可以看出，台中市、桃園市、新北市的家庭購屋行為比較強烈，分別達到0.99%、0.96%、0.88%，這代表著多重涵意。首先，這三個城市的移入家庭比較多（可能因就業機會或學區因素而遷入），過去這些家庭可能只是租屋族，現在存到錢、有能力買房子了，就變成首次購屋族，如果物色到適合的房子時就儘快把房子買下來，因此拉高了家戶購屋比。

另一種原因是，城市裡有多筆的預售屋建案完工交屋，拉升了房屋移轉棟數，或是「以小換大」、「以舊換新」的換屋族家庭增加了，使得這個城市的家戶購屋比升高。無論是哪一個原因，家戶購屋比的回升都代表著民眾對房市的信心又重新恢復了。

相對的，台北市因為房價比較高、移出家庭高於移入家庭、區域內能蓋新房屋的建案也不多，因此台北市的家戶購屋比一直是六都之中最低的。不過好消息是，最近3年台北市的家戶購屋比已經從2016年第一季的0.38%，逐漸回升到今年第一季的0.71%，回升幅度將近100%，連家庭購屋處境最艱困的台北市，其家戶購屋比都能有這麼高的回升率，那麼全台房地產市場的景氣脫離谷底已經不會太遠了。


新聞來源：房地王

[房市新聞] 從全國最大房東買地事蹟 看房地產獨特魅力

【2018-04-1 胡兆陽】
一向被各界戲稱為「全國最大房東」的國泰人壽，最近有不少熱門新聞和房地產有關，也引起了各界的關注，一個是宣布明年起將不再續租「六福皇宮」建築物給六福飯店集團，另一個是國泰人壽近5年對不動產的投資金額大幅增加，每年的租金收入當然也持續成長。國泰人壽長期的不動產投資成果有目共睹，對於房地產投資有興趣的民眾不妨來瞭解其中的投資之道。

原本只是單純一樁「房東不續租給房客」的新聞，卻因為此建築物以及房東身份的特別，而成為各大報紙財經版的頭條新聞。先從這棟台北市「六福皇宮」建築物的土地說起，這塊土地位在華航總公司的隔壁，原先是國有土地，民國76年時由國有財產局公開標售，國泰人壽以出其不意、高出鄰近土地交易行情約兩倍的每坪90萬元得標。

 從這個土地標售案出現之後，全台不動產的價格開始狂飇，台北市忠孝東路的房價從每坪7萬元快速急漲到50多萬元／坪，股票加權指數也從1,000多點飇漲到1萬2,000多點，股民、有屋族、房市投資客每個人的口袋都賺得飽飽的，也就是「台灣錢淹腳目」的年代，國泰人壽也正是因為這個土地標售案而被外界認為是房價、地價高漲的元凶。

然而，國泰人壽不只一次對外喊冤，認為以當時台灣經濟起飛，新台幣兌美元從40：1升值到26：1，每年的經濟成長率動輒7~10%等種種跡象來看，就算這次不以高出數倍的價格買地，國內的不動產價格也會開始上漲。現在回想起來，當時房價飇漲的原因確實是「錢淹腳目」以及國人旺盛的投機、投資風氣使然，一旦熱潮退去，當初狂漲的價格可能就會跌回原點，例如股市的加權指數在3年之後就從1萬2,682點的最高處跌到4,000多點。

 但是只有房地產的價格一去不回頭，房地產業者分析，房地產和股票、基金等金融商品的性質完全不同，房地產多了「可以使用」的特點，其價格就類似一般物價一樣「漲了就回不去了」，試想：你有聽過哪一家廠商宣布魯肉飯、手搖飲料降價嗎？更何況精華土地還具備了「無法生產」的獨特優勢。因此，當時台北市忠孝東路一坪50多萬元的房價行情並沒有下跌多少，反而盤整震盪到全國SARS疫情結束之後，又再狂飇到每坪100萬元以上。

當然，房地產的價格並非只漲不跌，這些壽險公司投資房地產也都是因為它們有長期、龐大的資金才能賺得不動產驚人的增值利益，一般的民眾也別想全盤仿效，但是卻可以在自己有限的能力裡，選擇房市景氣不佳、房價有下跌的時機，買下可出租賺錢、好地段的房子，不但可以坐等房價增值的利益，還可以把收到的租金做為是自己老年之後的養老金，有興趣的民眾不妨一試。


新聞來源：房地王