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2018年5月9日 星期三

房仲:法拍移轉量增,首季攀上近三年同期最高

[MoneyDJ新聞 報導]
依據內政部最新法拍移轉量資料,2018年第一季雖然仍是低檔徘徊,卻是三年以來同期最大量,大家房屋企畫研究室主任郎美囡指出,台灣長年處於低利環境,加上經過十多年多頭,許多持有人的財務體質都不錯,即使出了問題,也容易在成屋市場找到買家,因此法拍未出現爆量,不過因為景氣不佳,近年來有建商和法人因資金周轉不靈,持有標的流入法拍狀況,在供給增加下,移轉量也因而提升。


郎美囡表示,以區域表現來看,六都多數法拍量增,台中是少數不增反減的區域,而在其他都會中,桃園首次勝過台北,爆量84.1%;高雄增加33.7%也讓人驚心,而台中法拍還能減少19.8%,且跌破百棟大關,是最強勢的區域,推估為話題較多所致。郎美囡分析,法拍量增多數是成屋市場因買賣雙方拉鋸而難以成交,一段時間後就落入法拍;而這其中也不乏小建商與法人,顯見景氣不佳,對於經營者來說,壓力遠勝於一般民眾。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提醒,在低利環境下,持有人即便資金緊迫,透過降價出售或是寬限期、轉貸等方法可稍解燃眉之急,即使升息號角響起,但在目前銀行銀根寬鬆的狀況下,法拍量應持續低檔徘徊。


新聞來源:MoneyDJ理財網聞

工程動土 大台南會展中心預計2021年初完工


【MyGoNews林湘慈/綜合報導】
台南市民引頸期盼的大台南會展中心,2018年5月8日由行政院長賴清德與台南市長李孟諺親自主持動土盛典。大台南會展中心總工程經費20.02億元,整體工程預計2021年年初完工,可提供600個攤位展覽使用。

賴清德指出,此一重大建設進展需感謝許多人,包含兩位前行政院長吳敦義與張善政、還有經濟部、市府團隊、議會及各界的支持,賴清德相信對於未來整個台南市的發展,不管是經濟、學術的研究、交流,還有本身會議產業、展覽產業的發展,都有很大的幫助。

李孟諺表示本工程案對台南而言有三個意義,一是台南製造業大約有2兆產值,這些產業得以利用會展中心與國際接軌增加商機;二是提供舒適的場地,不僅可以觀賞表演,也能舉辦體育賽事;三是成為台南會展產業的起步,透過會展中心帶動飯店及相關交通設施,增加能見度及觀光的價值。

李孟諺指出,未來此地除了會展中心,一旁尚有目前由高鐵局辦理BOT招商的飯店。此外,2018年三月時,綠能研發中心舉行動工典禮,未來中研院南部院區也要舉辦動工典禮,加上周邊相關交通建設,總計投入約200億元。李孟諺認為「春江水暖鴨先知」,近期高鐵局順利標售周邊大面積土地,顯示各界相當看好未來前景,對於此區的未來李市長抱持很大的信心。

台南市於2016年8月經行政院正式核定「興建大台南會展中心綜合規劃報告」,總工程經費20.02億元全由中央編列預算,建築物量體以鋼構方式鯨魚頭造型,打造屋頂樣式,並以紅色外觀搭配不同材質面材交置,營造出貌似孔廟、億載金城的紅牆斑駁歷史感及岩層堆疊感。當中規劃興建可彈性使用的600個攤位展覽,淨高為12公尺以上無柱空間,並包含1000人(可分隔4間250人)、800人(可分隔500及300人)會議室各一間、5間100人(可分隔50人)及三間20人(可分隔20-40人)等會議室空間,可容納小客車250輛供彈性使用的戶外廣場及小客車550輛、機車464輛停車空間。未來待台南高鐵特定區的規劃一步步落實後,一同建構成為台南市的「智慧生態城市」。


新聞來源:買購房地產新聞

賴清德:大台南會展中心推動台南學術研究及產業發展


【MyGoNews方暮晨/綜合報導】
行政院長賴清德2018年5月8日出席「興建大台南會展中心統包工程」動土典禮時表示,未來會展中心興建完成後,能提供學術研究單位舉辦國際級研討會,並推動產業進一步發展,相信對台南市的經濟、學術研究與交流、會議及展覽產業發展都有很大助益。

賴清德指出,成立大台南會展中心有幾項原因:第一,台南市有17所大學,是台灣學術研究重鎮之一;第二,台南市有14個產業聚落,是全台灣23個縣市中最多、最完整的,加上縣市合併,商業活動增加,產業正在轉型,因此非常需要會展中心。此會展中心約有600個攤位,表演場地可容納5,500人,另有1,000人、800人、100人以及20人的會議場地,滿足多功能需求,規模可符合雲嘉南經濟發展所需。

賴清德進一步表示,會展中心定案後,各項好消息也陸續傳出。首先,中央研究院將至台南市成立南部院區;產業方面,台積電3奈米廠將落腳於此。台積電為半導體龍頭廠商,最先進的研究及生產園區就在台南,政府協助台積電落腳台南,不僅幫助台積電及台南,台灣也將受益,國際的半導體及科技產業鏈也會更加完整。未來,台南除了是台灣的學術研究重鎮外,也是國際性的科技新城市。

賴清德表示,會展中心一案感謝蔡英文總統與林全前院長於2016年核定,以及經濟部王美花次長與全體同仁的協助,也要感謝吳敦義前院長、張善政前院長、當時經濟部鄧振中部長等對於大台南會展中心計畫的支持,以及台南市政府團隊及議會的努力。

賴清德指出,會展中心於8日動土,3天後中研院南部院區也將動土。他接任台南市長時,這塊地是空的,如今拼圖逐漸完整,2018年3月「沙崙綠能科學城」的研發及自駕車測試場域動工;總經費約12餘億元的台糖生活機能區2018年年底前也將動工;周邊的交通大學光電學院目前也正在招兵買馬、擴充員額。這塊土地基本的藍圖及架構本週即可大致完成。


新聞來源:買購房地產新聞

2018年5月8日 星期二

六都前4月房市表現持穩!台南市、雙北市相互呼應

[2018-05-06 盧振池]
受到上個月清明連假以及新成屋交屋建案比較少的影響,最新公布的六都4月份房屋移轉棟數和前一個月的成績相比明顯出現下滑,但是如果和去年同期相比,北部地區的雙北市以及台南市仍然維持穩健的成長態勢,高雄市也僅僅是小幅減少而已。房地產業界認為,4月份國內外的金融局勢出現明顯的動盪,多多少少會影響4、5月的房市買氣,不過長期來看,房市發展仍然處於持穩狀態。


由於今年3月份房屋移轉棟數大幅上揚,再加上4月份的連續假期天數不少,因此和前一個月相比,六都地政局所公布的4月房屋移轉棟數普遍出現1至3成的衰退幅度,其中又以之前出現大幅成長佳績的台北市衰退最多,月減率達到37.9%。業者表示,其實台北市近期的中古屋交易並不清淡,賣方降價出售、買方出價意願都有小幅成長,某家房仲業者4月份的成交案件月增率甚至達到20%。所以推測台北市4月房屋移轉棟數衰退幅度居六都之首的原因,應該只是新成屋建案交屋的戶數減少所致,包括內湖、文山、中山區等地都有此現象,因此民眾不必太過擔心台北市的房地產市況。


其餘五都的4月房屋移轉數量方面,月減率大多在13~19%之間,差異性並不大,但是如果以年增率來看,台南市和新北市的表現則相對亮眼,分別創下9.9%、7.5%的好成績。台南市方面主要是安南區、永康區以及善化區有不少新成屋建案傳出銷售佳績,新北市則是以淡水區、板橋區、中和區的成屋建案買氣明顯提升,使得今年以來房市的交易量比去年同期還要成長所致。由於這些房市區域裡還有不少重劃區的建案正緊鑼密鼓的推出,預計將進一步維持近期的房市熱度。


累計今年以來前4月六都合計的房屋移轉量能來到6.4萬棟,還比去年同期的數據高出5.8%,其中又以房價下修有成、買氣回升的台北市,以及重劃區的新屋買氣旺、南科擴廠吸引移入人口的台南市,年增率都達到2成最為亮眼。至於下半年國內房市能否維持成長的局面?就得看民眾的升息疑慮以及第4季縣市長選舉的干擾因素而定。


新聞來源:房地王

今年房地產申報所得稅!弄懂兩大新規定保障權益

[2018-05-05 胡兆陽]
5月份的申報所得稅季節已經來到!今年新實施的報稅制度不少,包括增加了基本生活費、個人免稅額和課稅級距金額、退職所得課稅門檻也都調高等等,不過擁有房子的民眾最關心的,還是在今年的房地產報稅方面有什麼新的措施或規定?總計有「公益出租人租金收入免稅額」、「售屋財產交易所得標準微調」這兩項規定。


首先在「公益出租人租金收入免稅額」方面,主要是立法院在民國105年12月底三讀通過《住宅法部分條文修正案》,明訂公益出租人每個月、每間房屋的租金收入可以享有最多1萬元(不足者以實際金額為準)的免稅優惠,超過的部分仍然要計入所得稅的租金收入裡。以法案實施後、民國106年1月開始收租金計算,剛好在今年民國107年5月報稅的時候,有收租金的民眾第一次要實施這項新措施。

例如小明是擁有兩間房子的包租公,其中一間符合「公益出租」的資格、每個月收到租金1.5萬元,另一間則不符合資格、每個月收到租金5,000元,合計去年(106年)共得到24萬元((1.5萬+5,000元)x12個月)的租金收入,但是符合公益出租的那間房子可以扣除每個月1萬元(一年共12萬元)的免稅額度,因此今年5月報稅時只要寫上12萬元(24萬-12萬元)的租金收入即可。

符合公益出租人資格的規定


至於什麼樣的房東才符合「公益出租人」的資格?只要出租的房子符合住宅法第15條或是第23條(如上表)的出租規定,就可以享有每個月1萬元的免稅優惠。

另外,在今年5月報稅適用的《106年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定》方面,財政部把少部分地區的計算百分比做了一些調整(詳見下表),大部分的地區則維持不變。

106年度個人出售房屋所得計算比例調整區域


值得注意的是,國內的房市交易在105年1月開始就實施了房地合一稅新制,所以從105年1月起交易的房地產,如果是在103年1月1日以後取得而且持有時間在2年以內,或是在105年1月1日以後才取得者,都要按照賣出獲利的實價課徵稅金,不再合併到綜合所得稅裡。

 所以這裡提到的《106年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定》,是指不適用新制、未能提出取得成本的賣屋情況才能採用這項財產交易所得計算規定,民眾要小心別用錯了,以免日後遭到稅捐機關追繳稅額。


新聞來源:房地王

央行數據會說話!房市買氣穩定成長中

[2018-05-03 胡兆陽]
房地產的購買金額相當龐大,想要一窺市場行情的好與壞,就得先從觀察房地產的資金變化做起,而每個月底中央銀行公布的購置住宅貸款和建築融資貸款餘額就是最好的指標。去年底以來至今,這兩項數字都呈現穩定的成長,顯示房地產市場正溫和成長,買氣也趨於穩定。

根據中央銀行公布3月份購置住宅貸款餘額為6兆6,997億元,比前一個月增加221億元,雖然這是受到2月份春節休假日較多、基期較低之故,但是這已經是連續5個月、每個月增加的金額都在200多億元以上,可見房貸市場、房市買氣回溫的情況是相當明顯的。

如果和去年同期相比,3月份的購置住宅貸款餘額則是增加了3,000億元,年增率達到4.7%,不論是增加的金額還是年增率都不算小。值得注意的是,兩年前每個月購置住宅貸款餘額的年增率都低於4%,之後慢回升到4%~4.5%,近期更達到4.7%,可見今年以來的房市交易的氛圍、人氣回籠狀況都比去年好很多,也難怪長期關注國內房地產市場景氣變動的中央銀行官員,已經不只一次表達現在的房市是「溫和成長」、「已經軟著陸」的看法。

另一個房地產資金動能的指標則是看建築融資貸款餘額的增減,最新3月份公布的數據為1兆7,335億元,比前一個月增加66億元,年增率則有4.5%,同樣也代表著房地產的供應端—建商,已經比之前更看好國內房地產市場的現況,所以才願意在此時增加借款來買地、推案。

至於被業界視為自住型及首次購屋者買氣關鍵數字的「青年安心成家購屋優惠房屋貸款」,由8大公營行庫所承作的3月份貸款餘額為6,408億元,占全體房貸餘額比重達到9.56%,顯示這一類買房資金相對不高的購屋族群仍然是現階段房市的主力買方,而建商也熟知這種現況,因此推出的建案也大多是2~3房的住宅產品,並且願意保持「讓利」銷售的做法,有購屋需求的民眾記得要貨比三家。


新聞來源:房地王

屋主認賠脫手屋齡 多是二至五年


[2018-05-08 記者郭及天]
隨著房價走低盤整,愈來愈多屋主認賠出場的案例,房仲業者分析,認賠出場的物件相當高比例集中在屋齡二至五年左右的大樓,多屬屋主在2010年至2013年間房市處上升階段、房價最高點時買進,如今市場反轉,一遇資金需求或停損考量,只好認賠出場。

房仲業者指出,不少新北、桃園重劃區成屋供給量大,建商餘屋讓利銷售帶動房價向下修正,投資型屋主只好認賠出場,特別又以接手性較薄弱的大坪數產品,跌價狀況更為明顯,不少屋主出場甚至價格已低於二、三年前的買進價,部分短時間持有認賠出場的案例,應與屋主財務狀況有關。

且賠售金額高的也不乏是中小型投資客,因手上同期物件多,過了房貸寬限期,資金壓力大,若再加上屋主個人其他周轉資金需求,寧可認賠殺出。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出,這些賠售的物件大部分屋齡都在二至五年左右,當年預售時期都是市場高點,房價反轉直下,幾乎交屋就跌價;若位於重劃區大坪數規劃的新案,總價門檻高,加上目前主流買盤改變,需求降低,因此去化緩慢,只能降價吸引買氣。


新聞來源:經濟日報