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2018年4月3日 星期二

[房市新聞] 顏炳立:今年房市「要再降價才能換量」



【MyGoNews蕭又安/綜合報導】
戴德梁行2018年4月2日舉行第一季房市發布會,董事總經理顏炳立說,有能力的不買,想買的沒能力,豪宅成交不算差,仍有買盤一戶一戶買,中產階段則會比較辛苦。他觀察市場交易動態指出,2016年住宅房市興起讓利風後,第一波月收入約新台幣10-12萬元的自住型買盤,在「讓利」風潮吸引下進場置產,這個所得階層者已經被建商「撈完了」,市場剩下第二波口袋淺的買盤(月收入在8-10萬元)的剛性買盤族群,正在期待房價進一步下跌。但區域房價在第一波買盤進場之後,似乎已經有撐,第二波剛性買盤進場恐怕仍「含淚看著房子」,市場將會處於第一波買氣已經消化、第二波買氣還沒有上來的空窗期,顏炳立建議「建商可再進一步讓利,才能激出成交量」,否市場買氣恐無法持續。

至於商用不動產買賣方面,顏炳立觀察,有些企業的負責人過去在所屬產業內賺到錢,興起想升級辦公室的需求,但詢價後卻發現市面上B級辦公室的價格居高不下,可能高達每坪新台幣90餘萬元,還不容易買到。過去一段時間飯店需求旺,很多B辦整棟出售後改裝成飯店或小坪數住宅,以致市面上B辦供給減少,造成企業主想買自用辦公樓也奇貨可居,特別是早年是精華區的A辦大樓,因為屋齡大而逐漸變成B辦,但仍有一定的行情,大家搶著要,造成洛陽紙貴。不過B辦的供給是否增加,業主會視坪效和產值,當飯店的坪效不如辦公室時,不排除會整棟再改回辦公室使用。

2018年第一季受農曆年節因素影響,加上壽險資金尚未明顯回流不動產市場,整體交投表現仍顯疲弱。單季交易量(不含土地買賣)僅78.6億元,較上季銳減約57%,亦較2017年同期下滑約48%,主要動能來自北台灣的廠房自用需求,工業地產占單季交易金額達71%。

美國聯準會於三月底升息一碼,台灣跟進機率低、升息幅度有限,整體市場仍處低利環境,國內資金充沛,惟租金回報率仍未能達到買家期待,預期以產業需求為基底的自用型買家仍將持續為市場主力。

相較於工商用房地產交易量沈寂,土地市場交易量連續兩季突破新台幣400億元的門檻,2018年第一季土地交易量為432億元,對比2017年同季成長近一倍。依戴德梁行觀察分析,2018年第一季土地交易量在新店央北、高雄中都及桃園中路等重劃區標售輪番上陣、安打頻傳的氣勢下,繳出不錯的成果,反應出建商對於後勢不動產景氣信心持續恢復。

2017年全台上市櫃公司盈餘創下新台幣1.88兆元的歷史新猷,工業地產於擴產需求及環保議題的推動下,交易情況持續加溫;加以年底地方選舉接近,各地方政府積極處分重劃區土地以健全財務結構的情況下,建商逢低補進庫存,造就本季土地交易熱度維持不墜。

地上權交易市場在政府部門強化契約內容的財務成本風險可控制情況下,及金管會期待壽險資金優先投資國內呼籲下,大面積的地上權標售案終於順利標脫。富邦人壽78億元標得凹子底站旁商業區,70年的地上權開發案,在成熟都會區公部門土地釋出模式仍以地上權設定為主流,較為可控制及預測的財務成本風險,將有助於投資人於地上權標售恢復參與的信心。

建物買賣移轉棟數2018年前1至2月相較於2017年同期成長了12.65%,六都買賣移轉棟數皆逐步回溫,顯示不動產景氣在政府金融機構放貸政策鬆綁、利率維持低檔水準的情形下,加之以兩岸肥咖條款催化資金流竄及賣方讓利鼓動下,正朝健康方向發展,預期2018年買賣移轉棟數可望回升至2015年(全年全台約29萬棟)之水準。


新聞來源:買購房地產新聞

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